Реєстри рухомого і нерухомого майна: природні відмінності

Джастін Т. Холл.[1]

Довідка

Природа прав на землю та іншого нерухомого майна, включаючи іпотеку, та інші види прав, що застосовуються для забезпечення погашення позики, в основі своїй відрізняється від прав на рухоме майно, і, відтак, метод пошуку цих прав та оцінки відносних пріоритетів вимагає створення та ведення реєстру нерухомого майна, яке відрізнятиметься від ведення реєстру рухомого майна. Звичайно між забезпеченням на нерухоме і рухоме майно багато спільного, з чого можна зробити висновок, що для них слід створити і вести один реєстр. Забезпечення як нерухомого, так і рухомого майна слугує заставою боргу. Обоє передбачають, що в разі неможливості повернути борг, заставодержатель може забрати заставу, як повернення боргу. Оцінюючи ризики при наданні позик, позикодавці повинні вміти визначити інші права на майно, і вимагати створення системи для визначення пріоритетності їх права на заставлене майно в порівнянні  з іншими правами. Менше з тим, ці спільні характеристики є поверховими і помилковими. Спосіб пошуку прав позикодавцем стосовно рухомого майна докорінно відрізняється від пошуку прав на землю та іншу нерухомість. Права на заставу на нерухоме майно також впливають і зазнають впливу від інших прав на нерухоме майно, які не можна знайти в такий самий спосіб, як і права на рухоме майно. Поєднання реєстрів рухомого та нерухомого майна фактично ускладнює дії позикодавців, оскільки не всі права на землю, в яких зацікавлений іпотечний кредитор, відносяться до того типу прав, які реєструються за боржником. З цих причин в західних країнах два вищезгадані реєстри ведуться окремо[2].

Природа прав на рухоме та нерухоме майно

Рухоме та нерухоме майно різні в своїй основі, і головні характеристики обох видів відображені в термінах “рухоме” і “нерухоме”[3]. Права власності на нерухоме майно фактично надаються шляхом реєстрації, тоді як власність на рухоме майно не реєструється взагалі. В деяких країнах поняття “право власності на рухоме майно” було відособлене. Що стосується землі та іншого нерухомого майна, об’єкт права власності не існує як такий, за винятком випадків, коли він однозначно визначений і визначений у просторі за допомогою так званого юридичного опису чи ідентифікатора земельних ділянок.  Встановлення меж такої ділянки та її картографічне представлення називається формуванням майна, а таке формування саме по собі повинне бути зареєстроване з тим, щоб саме майно могло існувати як юридичний об’єкт, придатний для власності.

З іншого боку, рухоме майно не обов’язково реєструвати з цією метою. Воно або фізично існує, як наприклад товари, або утворюється дією закону. Існують також окремі види нематеріального рухомого майна, як наприклад електроенергія, інтелектуальна власність, рахунки, які або неможливо визначити в просторі фізично (права інтелектуальної власності), або з практичних причин неможливо визначити з достовірністю (електроенергія). Більш того, деякі дуже важливі види рухомого майна визначені родовими ознаками (зерно, готівка) або є скороминучими чи замінними (товарні запаси, рахунки, виручка) і не можуть бути визначені однозначно. Розташування рухомої власності, як видно з назви, є ефемерним і змінним, і, відтак, таке майно не може бути визначене за місцезнаходженням. Явною відмінністю між нерухомим майном і рухомим є те, що перше визначене однозначно щодо її місцезнаходження, а друге – ні.

Через невизначене місцезнаходження рухомого майна, права на цю власність реєструються та закріплюються за особою (фізичною або юридичною), якій надаються ці права. Ні саме майно, ні ім’я власника не реєструються. Реєструються лише обтяження на власність. Власність рухомого майна визначається без посилання на реєстр, а реєстр слугує лише засобом з’ясування, чи дійсно певна особа відчужила права на майно. Пошуки в реєстрі здійснюються за іменем боржника, що дає змогу з’ясувати, чи дана особа передала права на майно.

З нерухомим майном все навпаки. Хоча створити систему реєстрації нерухомого майна за іменем правовласника можна, досвід свідчить, що така система є вкрай неефективною для пошуку прав на нерухоме майно. Публікації на дану тему перевантажені дискусіями щодо відносних достоїнств системи реєстрації землі на основі власника на відміну від реєстрації на основі земельної ділянки. В сучасних ефективних земельних реєстрах реєструється земельна ділянка, і всі пошуки здійснюються за ідентифікатором земельної ділянки, а не за іменем особи. Фактично, пошук за іменем особи не обов’язково покаже наявні діючі права на власність. Права на власність могли бути встановлені дуже давно, і завдяки проміжним передачам, майно перебуває у власності особи, яка взагалі не причетна до встановлення цих прав. Пошук прав за іменем теперішнього власника не дасть результатів щодо цих істотних прав. Розглянемо дуже простий приклад:

В 1990 р. Джон Сміт був власником Чорної Долини, і надав її Банку в заставу. В 1995 р. Джон Сміт продає Чорну Долину і передає її у власність Бобу Джонсу, який бере землю, яка перебуває у заставі Банку. В 2000 р. Боб Джонс хоче взяти позику і в якості її забезпечення дати Позикодавцю в заставу Чорну Долину.

В цьому прикладі, якщо Позикодавець хоче визначити, які права існують на Чорну Долину, і здійснює пошук за іменем власника, Боба Джонса, ніякої застави виявлено не буде, оскільки Боб Джонс ніколи на давав Чорну Долину в заставу. Якщо ж з іншого боку, пошук здійснюється за земельною ділянкою, запис про заставу Банку обов’язково з’явиться в результатах пошуку. Позикодавець знатиме, що ділянка була раніше віддана в заставу.

Звичайно, це стосується всіх типів прав та обтяжень на нерухоме майно. Ось ще один приклад: припустимо, що обмеження, яке було накладене на земельну ділянку багато років тому, було зареєстроване попереднім власником, в якому зазначалось, що на даній ділянці заборонено будувати будівлі певної висоти, і в разі порушення цієї вимоги, власність знову переходить вищезгаданому колишньому власнику. Припустимо також, що особа, яка створила таке обмеження все ще володіє землею, що примикає до даної ділянки з півночі, і яка створила таке обмеження, щоб її північна ділянка завжди перебувала під сонячним світлом, що необхідно для нормальної роботи сонячного генератора, який встановлений на цій північній ділянці. Навіть якщо власність на південну ділянку переходила від одного власника до іншого декілька разів, раніше встановлене обмеження все ще діє по відношенню до цієї земельної ділянки. Якщо дійсний власник південної ділянки шукає фінансування для побудови висотних об’єктів для спільного користування, позикодавець, який виділяє кошти під будову, і який візьме південну ділянку під заставу позики, повинен знати про таке обмеження. Пошук за іменем теперішнього власника південної ділянки не виявить жодних обмежень тому, що теперішній власник не укладав ніяких угод щодо обмеження. Пошук за земельною ділянкою неодмінно виявить факт наявності обмеження.

Відтак, права, надані на рухоме майно, можна виявити за допомогою пошуку за іменем ймовірного боржника, а права на нерухоме майно слід шукати за земельною ділянкою[4].  Поєднання двох систем не принесе жодних переваг, оскільки пошук в об’єднаній системі все рівно треба буде здійснювати по-різному для рухомого і нерухомого майна. Дублювання дій на практиці уникнути не вдасться. Якщо позикодавець зацікавлений в земельній ділянці, як перебуває в забезпеченні, пошук повинен здійснюватись за земельною ділянкою. Якщо позикодавець зацікавлений в рухомому майні, пошук слід здійснювати за іменем. Об’єднання двох реєстрів не змінює системи і нічого не спрощує[5].

Поняття “пріоритетності”

Пріоритетність прав часто згадується в контексті забезпечених кредитних операцій, але необхідно уважно дослідити, що значить мати “пріоритетне право” з точки зору юриста. Взагалі,  коли йдеться про рухоме майно, пріоритетність застосовується лише для того, щоб визначити порядок задоволення вимог забезпечених кредиторів після отримання коштів від примусового продажу майна у випадку неспроможності боржника погасити заборгованість, і має значення якщо вартість застави не достатня для задоволення всіх зобов’язань, які вона забезпечує. Хоча це твердження справедливе для застави на нерухоме майно, пріоритетність також має ще більше юридичне значення коли йдеться про права на нерухоме майно, яке взагалі не стосується погашення кредиту. Поняття “пріоритетності” щодо нерухомого майна має визначатись терміном “необтяженість”, і відображати всі права на нерухоме майно. Особа, яка має пріоритетне право, не обтяжена будь-якими іншими правами, меншими за пріоритетністю. Будь-яка дискусія з приводу пріоритетності прав на нерухоме майно повинна розглядати відносні пріоритети між загальним спектром прав на нерухоме майно, включно з пріоритетами між заставами та орендами, заставами та сервітутами, заставами та обмеженнями, пріоритетами серед оренд, сервітутів та обмежень, та пріоритетами стосовно передачі власності.

Пріоритетність – це лише юридичний наслідок двох принципів, яка якимось чином має бути врегульована законодавством, яке надаватиме захист тим, хто реєструє свої права, і не надаватиме захисту тим, хто їх не реєструє. Ці пропозиції можна викласти таким чином:

Положення 1

Кожне право, з моменту його реєстрації, є повідомленням для осіб, які провадитимуть операції з майном надалі, про зареєстроване право.

Положення 2

Кожна людина, яка має справу з зареєстрованою ділянкою землі або іншою нерухомістю, повинна погодитися з тим, що права, які містяться в реєстрі, є єдиними правами, що впливають на ділянку землі та іншу нерухомість, і повинна тримати свої зареєстровані права “ вільними” від всіх прав, обтяжень, обмежень та позовів третіх сторін за винятком тих прав, обтяжень, обмежень та позовів третіх сторін, які були зареєстровані до реєстрації цією особою своїх прав. 

Поняття “повідомлення”, яке міститься в Положенні 1, є самим базовим із всіх правових положень закону про реєстрацію.  Саме цей принцип забезпечує захист тих, хто зареєстрував свої права.  Положення 2 є принципом, який обмежує обсяги пошуку прав покупцем.  Положення 2 тісно пов’язане з положенням закону про реєстрацію, який визначає, які саме права повинні бути зареєстровані.  Положення 2 обумовлює необхідність перегляду виключно записів  реєстраційної системі для визначення статусу юридичних прав на ділянку нерухомості6.  Під час створення системи реєстрації  прав власності на нерухоме майно дуже важливо включити положення, яке обмежує пошук, що його повинен здійснити покупець.  Таке положення не тільки обмежує обсяги пошуку прав покупцем, але й виступає як сильний стимул для реєстрації придбаних покупцем прав7.  Якщо права не зареєстровані, не існуватиме попередження про ці права, і покупці куплять права “вільними” від незареєстрованих прав.

Поняття “повідомлення” є центральним в практиці законодавства про нерухомість. Метою будь-якого покупця, кредитора або орендаря є визначення всіх ризиків, які потрібно врахувати, у зв’язку з придбанням прав, “вільними” від тих прав, що обмежують або компрометують те право, яке планується придбати.  В більшості трансакцій з нерухомістю особа, яка купляє права, має на увазі придбати певні права, як такі, що підлягають дії певних прав, і є “вільними” від інших прав.

Розглянемо приклад:

Приклад 1

Власником земельної ділянки є сторона O.  Сторона O надає сервітут на прохід на користь сторони N, власника земельної ділянки, що межує з нашою земельною ділянкою.  Право власності зареєстровано на O, а сервітут зареєстровано на N, таким чином права виглядають так:

Сторона O далі здає в оренду приміщення на користь сторони L, і реєструється орендна угода.  Тепер права виглядають так:

Сторона L вступає у володіння майном і починає використовувати його відповідно орендній угоді.  Сторона N потім починає користуватися сервітутом, а сторона L цьому заперечує.  Сторона N може довести, що вона зареєструвала свій сервітут і що сторона L була повідомлена про цей сервітут в силу дії закону про реєстрацію. Більше того сторона N зареєструвала сервітут, коли орендна угода ще не була зареєстрована, і тому вона не зв’язана орендною угодою на користь L навіть, якщо оренда була надана стороною О стороні L раніше від надання сервітуту8.  Сервітут є “вільним” від оренди.  Сторона L придбала право оренди тоді, коли сервітут вже був зареєстрований, і, таким чином, відповідно Положення 1, вважається, що вона була повідомлена про сервітут незалежно від того, чи переглядала сторона L реєстр чи ні під час придбання оренди.  Вона пов’язана сервітутом на користь сторони N і за законом повинна дозволити стороні N користуватися сервітутом9.  Кажуть, що сервітут є першочерговим по відношенню до оренди.

Давайте тепер розглянемо більш складну ситуацію, пов’язану з заставою земельної ділянки.  Застава є складнішою, оскільки якщо боржник не виконає зобов’язання за заставою, кредитор/ заставотримач може придбати права заставодавача у відповідності з законом про примусове виконання застави10.

Приклад 2

Уявімо, що сторона О є власником ділянки нерухомості і дає заставу кредитору, банку В, як забезпечення кредиту від банку В.  Застава зареєстрована і права власності виглядають наступним чином:

Якщо сторона О не виконує умови позики, тоді за процедурою, встановленою законом, кредитор, банк В, отримує права, що їх мала сторона O, на той час, коли вона давала заставу, а застава анулюється.  Відповідно права виглядають наступним чином:

Важливим тут є те, що коли банк Bank B отримує заставу в перший раз, він отримує право на отримання в разі невиконання умов застави абсолютно всіх прав, які сторона O надала за заставою.

Приклад 3

Припустимо, що права власності на ділянку виглядають таким чином:

Сторона O, власник, надає заставу банку B, застава негайно реєструється.

Тримач застави, банк B, отримує право за заставою мати тільки те, що O мала на той час, коли реєструвалася застава, а саме власність, обтяжену сервітутом на користь сторони N і орендою на користь сторони L.  Якщо банк B позбавляє кредитора права викупу заставленого майна, права виглядатимуть наступним чином11:

Банк B зараз є власником нерухомості, обтяженої сервітутом і орендою.  Сервітут і оренда були зареєстровані раніше застави, значить, на ці права не можуть негативно вплинути ніякі події, які пізніше законно відбулися по відношенню до застави.  Сервітут і оренда мають пріоритет над заставою.

Далі розглянемо наступну ситуацію:

Приклад 4

Цей приклад відрізняється від прикладу 3 тим, що на час реєстрації застави оренда не була зареєстрована.  Після реєстрації застави сторона O здала в оренду нерухомість стороні L.  Тепер давайте уявимо, що сторона O не виконує умови застави і банк B продає заставлене майно.  Банк B був зв’язаний сервітутом на користь сторони N, але не був пов’язаний орендою на користь сторони L.  Банк купляє власність, “вільну” від прав, які були зареєстровані після застави.  Але після продажу заставленого майна сервітут залишається.  Права тепер виглядають так:

Приклад 5

На момент, коли власність була об’єктом застави на користь банку В, сторона О надає сервітут на право в’їзду ти виїзду своєму сусіду, стороні N, а банк В не надає, чи не погоджується надати такий сервітут.

Припустимо, що банк В продає заставлене майно. Оскільки банк В мав зареєстроване право до надання сервітуту, застава банку В була необтяжена сервітутом. Права після продажу виглядатимуть так:

Ці приклади показують, що факт залежності чи необтяженості одних прав від інших випливає безпосередньо з застосування положень 1 та 2. Відтак, слід зауважити, що ці положення визначають юридичний зв’язок між всіма зареєстрованими правами та встановлюють відносну пріоритетність прав.

Приклади демонструють, що пріоритетність є поняттям ширшим за те, яке визначено законами та реєстрами рухомого майна, які здебільшого зосереджують увагу на відносних правах отримання коштів з доходів від примусового продажу. Принципи пріоритетності застосовуються до всіх прав на нерухоме майно, включаючи власність, обтяження, права на основну річ та обмеження. Відтак,  поняття “пріоритетність” необхідно чітко визначити в законах про реєстрацію прав. Якщо просто сказати, що один забезпечений кредитор має пріоритетність прав по відношенню до іншого, то втрачається дуже суттєве узагальнення, яке має особливе значення для нерухомого майна. Якщо пріоритетність буде визначена лише з точки зору фінансових відносин, що стосуються забезпечення, реєстрація прав на нерухоме майно не буде працювати належним чином.

Водночас всі  права на нерухоме майно повинні бути зареєстровані в  одному й тому ж реєстрі з тим, щоб відносну пріоритетність всіх прав було легко визначити. Особам, які бажають набути прав на нерухоме майно, необхідно знати всі наявні зустрічні права на це майно, включно з заставами. Припустимо, наприклад, що енергетична компанія хоче отримати сервітут на 3 метри Чорної Долини для проведення лінії електропередач. Енергетична компанія шукатиме в реєстрі нерухомого майна не лише власника земельної ділянки, а й те, чи існують інші держателі прав, згоду яких необхідно мати на отримання сервітуту. Якщо, наприклад, є зареєстрована діюча застава, енергетична компанія знає, що оскільки застава має пріоритет перед сервітутом, сервітуту можна буде уникнути в майбутньому у випадку примусового продажу ділянки. В цьому випадку, компанія буде намагатись, щоб держатель застави приєднався до сервітуту або підпорядкував права на заставу сервітуту. Відтак, необхідно, щоб будь-яку заставу можна було виявити за допомогою пошуку в реєстрі нерухомого майна. Як було показано вище, пошук за іменем в даному випадку неефективний. З цієї причини створення системи, в якій застави реєструватимуться в одному реєстрі з забезпеченням на рухоме майно, є неприпустимим. 

Системи, в яких застави реєструються окремо, як наприклад в деяких європейських країнах, є менш ефективними в порівнянні з системами, які реєструють всі права та обтяження в одному реєстрі, як практикується в Австралії, США та багатьох інших країнах, оскільки при пошуку необхідно бачити два реєстри і порівнювати час занесення даних з метою визначення пріоритетів між заставами та іншими правами, як наприклад оренди, сервітути та обмеження. Два окремі запити в двох окремих реєстрах збільшують шанси на помилку при пошуку або на неправильне встановлення пріоритетів, а тому всі права на нерухоме майно, включно з заставами, мають бути зареєстровані в одному реєстрі – реєстрі прав на нерухоме майно.

Окреме ведення реєстрів рухомого та нерухомого майна

Стосовно більшості прав на нерухоме майно, розташування конкретної земельної ділянки має велике значення. Сервітут може бути наданий на 3 метри в південній частині ділянки. Застава може лише обтяжувати частину ділянки. Оренда може стосуватися частини будівлі на даній ділянці. Ці права повинні бути об’єднані з іншою кадастровою інформацією, особливо картографічною. Це означає те, що всі права на нерухомість мають бути зареєстровані в тому ж реєстрі, де ведеться і поновлюється картографічна та кадастрова інформація. Реєстри рухомого майна, де зареєстрована застава на це майно, а не самі об’єкти, не дозволяють цього зробити. Цей аргумент є досить вагомим на користь того, що реєстри рухомого і нерухомого майна слід вести окремо. Хтось може сказати, що заставу слід реєструвати в обох реєстрах, але це надмірно ускладнить пошук і призведе до дублювання та недостовірності інформації. 

Місцеві реєстри нерухомого майна

Існують також переконливі аргументи на користь створення і ведення реєстрів нерухомого майна якомога ближче до його фізичного місцезнаходження. Якщо будівлі належать приватним власникам, то такі права, як право доступу до будівлі з вулиць, є вкрай важливими. Відповідні права власників будівель, що примикають до ділянок, на земельні ділянки між будівлями, повинні бути визначені належним чином. Це особливо важливо у випадках, коли одна з будівель не виходить вікнами на вулицю. Що стосується доступу до будівель, то тут мають бути надані сервітути, а інформація щодо існування та дії таких сервітутів повинна бути відкрита для широкого загалу. За таких обставин загальнодержавні, централізовані реєстри нерухомого майна небажані. До певної міри це вірно тому, що більшість трансакцій, пов’язаних з нерухомим майном, потребує перевірки приміщень покупцем, орендарем чи позикодавцем. Особи, яким необхідна інформація стосовно прав на нерухоме майно, звичайно ж, будуть їх шукати на місцевому рівні. Інформація в місцевих реєстрах завжди буде поновлюватись швидше ніж та, що надсилається і зберігається в загальнодержавному централізованому реєстрі. Дійсно, збереження інформації на загальнодержавному рівні виглядає досить непродуктивно. Дублювання записів збільшить вірогідність того, що місцеві та загальнодержавні записи бази даних перестануть співпадати. Сама можливість того, що записи в базах даних можуть відрізнятись одна від одної, може викликати необхідність пошуку в обох реєстрах. Якщо записи не співпадають, з’являється ще одна проблема: якому запису вірити. Скоріше за все, пошук необхідно буде здійснювати на місцевому рівні, особливо що стосується картографічної інформації та більш загальних тем, таких як обмеження з точки зору екологічної безпеки, закони про поділ на зони, обмеження використання. Для інвесторів буде дуже неефективно проводити пошук на рівні іншому ніж місцевий. 

Суттєвою відмінністю між рухомим та нерухомим майном є те, що у випадку рухомого майна, боржник та забезпечення можуть перебувати в різних географічних місцях, і жоден може не перебувати в тому місці, де було надано забезпечення. Цей факт свідчить на користь загальнодержавної централізованої системи для рухомого майна. Майно може знаходитись в будь-якій точці, і все ще бути предметом діючих прав на заставу, що можна виявити за наявності одного загальнодержавного реєстру. Специфічна інформація щодо регіонів в нього вноситись не буде.  Для визначення пріоритетних прав позикодавця на рухоме майно достатньо буде здійснити пошук за іменем.

Відтак, природа прав та методика пошуку свідчать про те, що реєстри прав на нерухоме майно мають бути створені на місцевому рівні, тоді як реєстри прав на рухоме майно повинні бути організовані централізовано на державному рівні, і відтак об’єднувати їх в одну систему не слід.

Висновки

Було б дуже зручно, якби всі види забезпечення могли оброблятись одним способом, за однаковими правилами, в об’єднаному реєстрі. Менше з тим, як було показано вище, співіснування двох систем, реєстрів рухомого і нерухомого майна, не є ефективним, і поверхові спільні характеристики в природі застави на рухоме і нерухоме майно не можна порівняти з тими радикальними відмінностями, які змушують позикодавців по-різному працювати з цими двома типами застав. І навпаки, відмінності між заставами на рухоме та нерухоме майно пояснюють той факт, що в світі практикується окреме ведення реєстрів.

[1] Адвокат, Директор проекту АМР США в України “Центр комерційного права” компанії Deloitte Touche Tohmatsu Emerging Markets, Ltd., колишній окружний  суддя, заступник експерта з прав, Мінеаполіс, округ Генепін, Мінесота, США.

[2] Окремі інстанції керують обома системами в одному офісі, але вони не об’єднують реєстри, і закони, які регулюють обидві системи, також різні.

[3] Різні юрисдикції можуть мати різні юридичні відмінності, такі як спадковість, які відображають відмінність рухомості, але вони не стосуються нашої дискусії.

[4] Права на нерухоме майно можна позначати за іменем, як вже згадувалось вище, але єдиний спосіб, в який можна знайти ці права – це прослідкувати так званий шлях переходу права від особи, яка надає право до особи, яка його отримує і навпаки, а потім подивитись на кількість згадувань про особу, яка отримує право серед всіх, які з’явились у списку за період, протягом якого вона мала права на майно, що дасть можливість впевнитись, що жодне право не було пропущене. Звичайно така робота дуже нудна, що може підтвердити кожен, хто займався таким пошуком прав. Плутанини можна уникнути, якщо створити систему прав на нерухоме майно за назвою земельної ділянки. Автор цієї статті працював заступником експерта з прав в Мінеаполісі, округ Генепін, Мінесота, США з 1983 по 1994 р., і сотні разів здійснював пошук за обома системами. Якщо потрібні ще якісь додаткові аргументи, нехай аргументом на користь моїх доводів буде мій власний досвід, який свідчить, що реєстр нерухомого майна повинен здійснюватись за назвами земельних ділянок.

[5] Хтось може заперечити, висунувши аргументи на користь ведення двох окремих систем одним органом. Обґрунтованість такого твердження насправді залежить від чинників, які недоречно наводити в цій статті. Які установи відповідають за складення топографічних карт? Які установи відповідають за формування нерухомого майна та ведення бази даних стосовно нього? Де проводяться трансакції? Де розташовані офіси експертів з нерухомого майна? Скільки земельних ділянок є в наявності та як часто відбуваються трансакції? Яка площа географічно задіяна в процесі? Де знаходяться суди, які виносять рішення щодо прав на нерухоме майно? На ці та інші питання необхідно дати відповідь перш ніж формувати думку щодо того, яке місце буде найкращим для розташування офісів реєстрації земельних ділянок та нерухомості. Жодне твердження, що поєднання реєстрів нерухомого та рухомого майна в один без проведення глибокого аналізу цих питань та політичних передумов не може вважатись обґрунтованим.

6 Існує галузь, що є досить туманною в цьому відношенні, оскільки деякі закони стосовно нерухомості, такі як, наприклад, закони про захист навколишнього середовища, зонінг та податки можуть обмежувати типи використань нерухомості незалежно від того, чи зареєстровано документ стосовно цих обмежень та зобов’язань чи ні. Як правило, обмеження, які стосуються великих районів і всіх земельних ділянок на них, не підлягають дії законів про реєстрацію, в той час як обмеження, які є специфічними для однієї або декількох індивідуальних ділянок, підлягають реєстрації. Здається, що сервітути є винятками із цього загального правила, оскільки, наприклад, лінії електропередач можуть стосуватися сотень та тисяч ділянок і незважаючи на це все рівно реєструватися державою.  Сервітути, проте, як правило, обтяжують тільки частину кожної ділянки і тому мають інший характер, ніж обмеження, які використовуються в плануванні і управлінні великими географічними районами.

7 Якщо в законі про реєстрацію будуть розвинуті юридичні принципи, про які йдеться в цьому документі, тоді існуватимуть стимули для використання реєстраційної системи.  Реєстраційні системи в Сполучених Штатах не є обов’язковими, але на практиці інформація реєструється як можна скоріше після завершення трансакції, оскільки юридичні права особи можуть бути ненавмисне порушені, якщо права не зареєстровано.

8 В деяких юрисдикціях володіння (на відміну від власності)нерухомістю автоматично повідомляє наступних тримачів цього права про права володаря (на відміну від власника), і наступні тримачі права повинні робити запити про права сторін, які володіють майном, але в цьому документі для зручності будемо вважати, що ці правила не діють. 

9 Оренда і сервітут, як правило, не є несумісними, і можуть співіснувати як обтяження на одну і ту же земельну ділянку.  Орендар і особа, яка має право користуватися сервітутом, можуть обидва користуватися своїми правами.

10 Таке виконання, як правило, відбувається через примусовий продаж нерухомості, але в багатьох країнах, якщо на аукціоні немає адекватних учасників, кредитор може сам брати участь в аукціоні і давати свою ціну за іпотечний борг, і, таким чином, придбати права, які боржник передав за заставою.

11 Це в тому разі, коли іпотечне законодавство вимагає публічного аукціону нерухомого майна для примусового виконання застави і єдиним учасником  аукціону є сам банк.