Вільям Валетта, Управління нерухомим майном як фінансовим активом...
07 November, 15:13
Управління нерухомим майном як фінансовим активом –
елемент, якого бракує земельній реформі в Україні
Вільям Валетта[1]
У країнах з сучасною економікою керівники підприємств розглядають землю та нерухомість як динамічні основні фонди, що відіграють важливу роль у фінансовому плануванні. Вони регулярно проводять переоцінку розміру та типу земель, будівель та інших основних фондів, які вони мають у власності або орендують, та розраховують витрати, потенційний прибуток та кредитні можливості, пов’язані з цим майном. Результатом цих розрахунків стають трансакції, за якими вони купують землю або нерухомість, продають або здають в оренду існуючі активи або змінюють юридичну форму певних активів. Таким чином, земля та нерухомість виступають у якості “портфеля” активів, які можуть генерувати прибуток і капітал на додаток до їх основної ролі як “ресурсів” у виробництві товарів та послуг.
Протягом останніх років в Україні реформи цивільного права та економічних стосунків дали підприємствам юридичні повноваження набувати земельні ділянки у власність та оренду, а також приймати рішення, хоча й обмежені, стосовно розпорядження цими активами у випадку продажу, оренди та при укладенні інших угод. Ці реформи повинні сприяти дбайливому управлінню підприємствами своєю землею та прийняттю раціональних рішень стосовно розташування виробничих, торгових приміщень і підрозділів з надання послуг. Більш того, ці реформи розглядались як засіб для підсилення фінансового стану підприємств шляхом визнання вартості землі в їх основних фондах. Проте, незважаючи на ці цілі, українське законодавство та юридична практика все ще не дозволяють підприємствам управляти землею як активом, що генерує прибуток та використовується для отримання кредитів. Це є суттєвою перешкодою, і подальші зміни у законодавстві допомогли б у створенні міцніших та більш конкурентноспроможних промисловості та торгівлі.
- Що характеризує динамічний портфель нерухомості та землі?
Для сучасних підприємств точна оцінка фінансових витрат, прибуткового потенціалу та кредитних можливостей є таким же аспектом управління, що й традиційні завдання з організації виробництва, керівництва персоналом та маркетингу товарів і послуг. У бізнесовому середовищі, в якому технології, товари та ринкові можливості швидко змінюються, основні фонди, що підтримують виробництво, повинні також розлягатись у динаміці. Це потребує чіткого розуміння суттєвої “невідповідності” між довгостроковою фінансовою структурою більшості інвестицій в землю та нерухомість і короткостроковим виробничим циклом для багатьох сучасних товарів та послуг.
Придбання й забудова землі будівлями та інфраструктурою є складним процесом, який потребує значних початкових витрат. Строк експлуатації промислових і торгівельних приміщень та інфраструктури становить багато десятків років. Отже, такі інститути цивільного права, як власність, користування (оренда) і застава були розроблені для того, щоб забезпечити довгострокове безпечне володіння та амортизацію витрат на землю й нерухомість протягом багатьох років. Зазвичай, у західних країнах позики на будівлі та інфраструктуру, що забезпечені заставою, мають тривалість 30 або навіть 40 років. Проте, протягом того ж самого періоду промислове або торгівельне підприємство може змінити свій профіль, зменшити або збільшити кількість нерухомості й декілька разів провести модернізацію своїх засобів.
Таким чином, для того, щоб узгодити невідповідності між інвестиціями у нерухомість і землю та короткостроковими циклами виробництва товарів і послуг, сучасне цивільне право та бізнесова практика скорегували юридичні інститути власності та оренди, дозволивши підприємствам швидко та ефективно набувати й продавати землю і змінювати типи землекористування. Насправді, земельна ділянка та об’єкти нерухомості, що на ній розташовані (як об’єкт права та фінансування), залишаються стабільними та безпечними протягом часу, тоді коли безпосередні власники та типи використання можуть змінюватися швидко та у гнучкий спосіб. За цієї системи, підприємства звичайно застосовують чотири стратегії володіння землею та нерухомістю, які визначені з фінансової точки зору:
1. Право власності на землю та будівлі набувається шляхом сплати великої одноразової суми, яка фінансується довгостроковою забезпеченою позикою. В результаті цього сплачуються помірні періодичні платежі (включаючи повернення позики та сплату відсотків, податків, страховку, операційні витрати та витрати на управління активами, що перебувають у власності). Підприємство несе безпосередню відповідальність і має можливість, в певних межах, заощаджувати кошти в періоди скрутних економічних умов. Великою перевагою власності є те, що з часом, сплачуючи позику під заставу, підприємство отримує “власний капітал ”, тобто, її вільна від зобов’язань частка загальної вартості зростає. Власний капітал також може зростати в результаті сприятливих економічних умов і нових соціальних інвестицій в прилеглий район, що збільшує вартість землі. Власний капітал може надавати кошти для розширення виробництва, коли він реалізується шляхом продажу активів або отримання нової позики.
2. Отримання майна в оренду є важливою стратегією для підприємств, які не бажають нести високі початкові витрати на придбання права власності (або не мають міцної позиції для отримання вигідної позики). Це також є важливою стратегією для підприємств, що мають новий, ще не апробований асортимент продукції, або випускають продукти або надають послуги, що мають дуже короткий строк користування. Майбутні витрати буде важко обрахувати, і високі початкові витрати на придбання права власності будуть невиправдані. Недоліком отримання майна в оренду є те, що власний капітал не створюється, і зростання у вартості землі нерухомості належить орендодавцю, а не орендатору. Незважаючи на це, довгострокова оренда може слугувати забезпеченням іпотечної позики, хоча на гірших умовах, ніж у випадку власності на майно. Таким чином, шляхом оренди можливо реалізувати деяку частину вартості капіталу.
3. Здача майна в оренду (або суборенду) являє собою стратегію, що використовується підприємством у короткі перехідні періоди. Підприємство, що сподівається на своє зростання і через декілька років повинно буде розширюватись, може придбати землю та будинки сьогодні (для того, щоб скористатись вигідними цінами або кредитами), і утримувати їх, доки в них не виникне потреба. Шляхом здачі землі та будівель в оренду в проміжкові періоди підприємство скорочує витрати на землю та будівлі. Таким самим чином, підприємство, що переживає негативний перехідний період або позбавляється від застарілих видів діяльності, може забажати утримувати надлишкову землю й нерухоме майно протягом декількох років до завершення перехідного періоду.
4. Зміни форм володіння часто здійснюються для того, щоб скористатись кредитними можливостями, заощадити на податках та інших витратах. Одним з прикладів є “продаж - зворотна оренда”, за умов якої підприємство, що мало землю та будинок у власності протягом декількох років, продає право власності третій стороні. а потім орендує те саме майно й продовжує користуватись ним. Це використовується, коли ринок є міцним, і був створений значний власний капітал. Шляхом продажу права власності підприємство трансформує вартість у новий фонд капіталу, який воно може використовувати для інших інвестицій або для поточної діяльності. (Таким чином, продаж - зворотна оренда може розглядатись як альтернатива новій іпотечній позиці).
Слід зазначити, що вибір однієї з цих чотирьох стратегій часто матиме свої податкові наслідки (які відрізняються в кожній конкретній країні). Загалом, право власності на землю та нерухоме майно створює зобов’язання для підприємства (воно повинно сплачувати податок на землю або нерухоме майно), тоді як отримання майна в оренду дозволяє підприємству відняти витрати на оренду від валового доходу (таким чином, зменшуючи податок на прибуток підприємства).
2. Яким чином українське законодавство створює перешкоди для динамічного управління нерухомим майном?
Основні українські закони, що регулюють питання права власності та оренди, ґрунтуються на статичному розумінні землі й нерухомого майна як “засобів виробництва”, без достатнього визнання їхньої ролі у динамічному процесі сучасної промисловості й сфери послуг і фінансів підприємства. Законодавство про землю та нерухоме майно містить значні обмеження прав підприємств, що у свою чергу створює для них труднощі, пов’язані з придбанням, розпорядженням і використанням землі у гнучкий спосіб і що, в той самий час, залишає землю без надійного юридичного статусу. Результатом цього “перевернутого” ефекту є те, що українські підприємства повинні нести всі витрати й зобов’язання, пов’язані з землею та нерухомим майном, не маючи жодної паралельної можливості для збільшення “власного капіталу”, або генерування кредитів чи капіталу. Основні законодавчі проблеми мають три аспекти.
По-перше, визначення “власність”, “користування” та “оренда” землі залишаються неповними. Конституція України, проект Земельного Кодексу, Цивільний Кодекс і Закони “Про підприємство” та “Про оренду землі” визначають принципи, відповідно до яких підприємства можуть набувати власність на землю або право користування землею (визначене орендою). Проте, у цих законах залишилось декілька елементів колишньої адміністративної системи, які перешкоджають незалежному прийняттю рішень підприємствами та обмежують їхню можливість вибору однієї з чотирьох вищенаведених стратегій.
Зокрема, ці закони визначають права на придбання, володіння, використання та розпорядження землею як суміш адміністративного розподілу та прав і зобов’язань відповідно до цивільного права. Між ними не існує чіткого розмежування. Коли земля вперше надається у власність або оренду, характер земельної ділянки – її розмір, цільове призначення, особливі типи використання, параметри забудови – визначаються на основі адміністративних процесів планування, землеустрою, містобудівної документації та дозволу на будівництво. Але на відміну від ситуації у західних країнах, де ці адміністративні визначення пов’язані з елементом користування як нормативні обмеження, українське законодавство пов’язує їх з елементами придбання, володіння та розпорядження. Таким чином, адміністративні дії визначають не лише характер і параметри користування земельною ділянкою, вони також визначають коло та статус осіб, що можуть набувати землю, форми володіння землею та можливості для розпорядження нею.
Ця суміш адміністративного та цивільного визначення щодо всіх елементів права володіння, оренди, користування та розпорядження землею підриває довгострокову безпеку прав на землю і втручається в незалежно мотивовані дії сторін (покупець-продавець, орендодавець-орендатор) у таких угодах.
Ситуація з земельною ділянкою в українському місті дуже відрізняється від ситуації з земельною ділянкою у західній країні, де права користування й забудови визначаються та регулюються “зонуванням” або подібними природоохоронними та будівельними нормативними актами. Ці норми вписані в законодавчі нормативні акти і застосовуються однаково до всіх земельних ділянок, що розташовані в межах визначених зон або відносяться до секторних категорій, і надають різноманіття дозволених способів користування та параметрів забудови для кожної ділянки. Оскільки обмежувальні умови містяться в нормативних актах, документи на право власності на нерухомість та оренду можуть мати “стандартні” умови і не містити перехресних посилань на вихідні адміністративні дозволи. На відміну від цього, в Україні обмеження на користування, забудову та інші аспекти володіння та розпорядження визначаються у кожному окремому випадку і подаються у вигляді особливих умов в документах на право власності або оренди. Вони не є єдиними для всіх ділянок даної зони або категорії і не зафіксовані в нормативних актах. Отже, у будь-якій трансакції з землею необхідно визначити, чи адміністративні умови виконуються належним чином, і майже завжди необхідно вносити зміни в адміністративні дії. Жодна трансакція не є прямою угодою між двома незалежними сторонами; навпаки, кожна трансакція являє собою тристоронню або багатосторонню угоду , в якій одна або більше державних та муніципальних установ хочуть формувати умови “угоди” за столом переговорів.
В Канаді або Японії промислове підприємство, що володіє заводом, у якому воно не має потреби, може виставити цей завод на продаж і безпосередньо вести переговори про його продаж з іншим підприємством разом з передачею права власності на землю або її орендою. Таким самим чином, підприємство з Гонконгу може продати будівлю разом з орендою землі, на якій вона розташована. У будь-якому з цих випадків сторони укладають угоду купівлі-продажу та подають її до відповідної установи, де вона автоматично реєструється. В Україні промислова фірма, що має надлишкову будівлю, повинна розпочати низку адміністративних процесів, що відбуваються паралельно з цивільною трансакцією. Вони можуть потребувати змін у містобудівній документації та нових технічних умов. У випадку, якщо будівля займає частину великої земельної ділянки, необхідно буде таку ділянку розділити, визначити нову земельну ділянку, вилучити та перерозподілити покупцеві. Державні та муніципальні органи захочуть переглянути фінансові домовленості між сторонами і наполягатимуть на своїй ролі у проведенні належної оцінки землі та нерухомого майна. На завершення, реєстрація не буде автоматичною, а являтиме собою складний процес розгляду та затвердження юридичних документів в декількох різних органах.
Другою основною проблемою українського законодавства є те, що у ряді випадків право відчуження землі заборонено повністю або надзвичайно обмежене. У випадку прав власності система категорій користування, визначена Земельним Кодексом (деякі з яких дозволяють право власності на землю, а деякі – ні), дає можливість маніпулювати статусом землі з боку державних і муніципальних органів для того, щоб дозволити або заборонити конкретні земельні угоди.
Більше занепокоєння у цьому відношенні викликає той факт, що Закон “Про оренду землі” не містить положення про продаж або відчуження у інший спосіб (включаючи заставу) орендованого майна. Оскільки багато тисяч підприємств продовжуватимуть утримувати землю та нерухоме майно на правах користування (з орендою), яке вони отримали від держави або муніципальних органів, це обмеження є серйозною перешкодою, що не відповідає сучасній світовій практиці. Українське підприємство “зв’язано” угодою оренди на весь період її дії, та якщо йому необхідні зміни в умовах такої угоди, воно лише може розірвати угоду оренди, не отримуючи ніякої вартості взамін.
Законодавство створює ще більш безглузде ускладнення, очікуючи, що підприємство утримуватиме право власності на свої на будинки та інші споруди, якщо вони знаходяться на орендованій землі, яка не може бути відчужена. Звичайно, будинки можуть бути продані відповідно до цивільної угоди. Проте, коли така угода набирає чинності, вона робить існуючу оренду недійсною, але у нового власника будинку виникає право вимагати від держави або муніципалітету отримання нового права користування (з орендою). Як зазначалось вище, результатом цього є тристороння “угода”, що включає непередбачені витрати та умови, а також широкі повноваження, надані офіційним особам, вирішувати питання на власний розсуд, перетворюючи цей процес на запрошення до корупції.
Третя проблема полягає в численних положеннях Земельного Кодексу (чинного та законопроекту), відповідно до яких право власності, користування або оренда можуть бути припинені, якщо буде встановлено, що земля не використовується або використовується не за цільовим призначенням і без дотримання особливих вимог до її користування. Це положення не являє собою практичної проблеми для підприємств за нормальних економічних умов, але воно починає діяти в той самий час, коли підприємства є найбільш вразливими. Проблеми, передбачені законодавством – земля, що не використовується, незайняті будинки (завершеного або незавершеного будівництва) та несанкціоновані зміни типів землекористування – трапляються тоді, коли підприємство переживає фінансові труднощі. Його продукція не знаходить попиту; технології застарілі й потребують заміни; робота керівництва порушена через смерть ключової особи або внутрішні чвари. За таких ситуацій нормальне утримання й використання будинків і землі часто порушуються. Звичайно, в ринковій економіці підприємство, що знаходиться у скрутному становищі, може вибрати один з вищезгаданих варіантів і може продати, здати в оренду або в суборенду майно для того, щоб заробити собі свіжий капітал і дозволити іншому підприємству утримувати й користуватися таким будинком. Однак, в Україні законодавство запрошує державу й муніципальні органи до втручання саме в цей момент, скасовуючи цивільне право володіння землею і створюючи перепони для того, щоб це право стало основою відновленої фінансової структури.
Цю проблему видно дуже наочно в містах України у вигляді більш ніж 23 000 об’єктів незавершеного будівництва (відповідно до статистики Державного Комітету будівництва, архітектури та житлової політики). Якщо б (як у випадку Гонконгу) орендарі землі, які будували ці об’єкти, мали можливість швидко та безпосередньо продати їх комусь іншому, будівництво багатьох з них вже було б завершено.
Найбільш злощасним результатом цих обмежень в земельному законодавстві є те, що вони унеможливлюють використання застави землі як джерела капіталу. Хоча проблема обумовлюється й іншими слабкими місцями – зокрема, невизначеними процедурами позбавлення права викупу заставної, невідповідним банківським законодавством та відсутністю реєстру прав на землю - основна перепона іпотеці полягає у відсутності забезпечення прав на землю й нерухоме майно та у неможливості вільно продавати право власності на землю або її оренду.
Висновок
Наступні етапи реформування прав на землю й нерухоме майно в Україні були визначені у двох документах – Указах Президента України “Про заходи з розвитку та регулювання ринку землі в населених пунктах та інших земель несільськогосподарського призначення” №168 від 4 лютого 2000 року та “Про основні напрямки земельної реформи в Україні в 2001-2005 роках” № 372 від 30 травня 2001 року. Ними передбачаються різноманітні вдосконалення законодавства й конкретні кроки з боку державних і муніципальних органів, які можуть допомогти у вирішенні вищезазначених проблем. Найбільш важливим є те, що вони зобов’язують державу збільшувати кількість підприємств-власників землі. Це допоможе зміцнити та упорядкувати ринки землі й нерухомості, оскільки з зростанням кількості підприємств-власників землі зростатиме їхній досвід управління землею та нерухомими майном.
Як негайний захід, міста та окремі підрозділи Державного Комітету з земельних ресурсів та Державного Комітету з будівництва, архітектури та житлової політики можуть запровадити стратегію стандартизації умов визначення земельних ділянок, виділення землі, приватизації та оренди нерухомого майна. Юридичні документи, що використовуються у таких трансакціях, повинні розглядатись як інструменти, що створюють основні права володіння, користування та розпорядження майном, та дозволяють вільно передавати ці права. Інші умови, що є необхідними для потреб охорони довкілля, планування належної забудови, повинні стати юридично обов’язковими за допомогою окремих інструментів, що застосовуються до будь-якої особи, що може отримати права на землю. Це може бути найкращим чином втілено шляхом прийняття систем єдиних нормативів, таких, як “зонування”, хоча цього можна досягти за допомогою інших методів створення стандартних нормативів та стандартних юридичних документів.
Нарешті, Уряд України повинен переглянути основне законодавство для того, аби усунути перешкоди щодо відчуження довгострокової оренди та пов’язати землеволодіння з класифікацією типів користування та системами контролю за землекористуванням. На жаль, проект Земельного Кодексу, що зараз розглядається Верховною Радою України, все ще не має розуміння ролі землі та нерухомого майна у сучасному фінансуванні, в ньому залишається головна концепція змішування цивільно-правових та адміністративних елементів земельного контролю. Відповідно до цього закону українські підприємства не будуть здатні розглядати землю та нерухомість, що їм належать, як гнучкі фінансові активи.
|
